土木工程
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《房地产估价》期末试题及答案(2010)

2014/11/20    作者:电大作业网    来源:www.ddzuoye.com    阅读:4332

一、填空题(每空2分,共30分)

1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何,关键取决于两个预测:是否正确地判断了房地产的     最佳开发利用方式  ;是否正确地预测了未来开发完成后的房地产  价值     

2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的   基底总面积    占该块土地  总面积 的比例。 

3、城市基准地价是以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内,根据用途相似 、  地块相连    、  地价相近 的原则划分地价区段,调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。 

4、某宗房地产年净收益为50万元,建筑物价值200万元,建筑物的资本化率为12%,土地资本化率10%,该宗房地产的价值为 460  万元。 

5、国有土地使用权分为  出让土地使用权和 划拨土地使用权。

6、房地产的存在形态有  土地 、 建筑物 和  房地  。

7、采用收益法估算得出的结果通常称为  收益价格

8、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时,不应包含土地使用权出让金   。

  

二、选择题(每小题2分,共10分)

1、采用比较法估算得出的结果通常称为    A        

A、比准价格                       B、积算价格

C、收益价格                       D、评估价格

2、在某房地产交易中,买、卖双方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%3%,在交易中买方付给卖方2500/平方米,应缴纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为         /平方米。

A2660                       B2294

C2425                       D2427

3、某宗房地产的各层建筑面积相等,建筑层数为5层,建筑密度为40%,土地单价为3000/平方米,则其楼面地价为   D       /平方米。

A、500              B、2500

C、1000              D、1500

4、有ABC三个影响房地产价格的因素,其中A的影响最大,B次之,C最小,分别赋予的权重为f1f2f3,三者大小关系为     

Af1f2f3                       Bf1f2f3

Cf1f2f3                       D、无关

5、某建筑物已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用32年,则该建筑物成新率为   B    

A、76%             B、80%

C、81%              D、84%

三、简答题(每小题10分,共30分)

1、什么是房地产估价?  

答:房地产估价是指专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

 2、城市基准地价评估方法的步骤是如何的?    

 答:城市基准地价评估方法的步骤:(1)确定基准地价评估的区域范围。(2)划分地价区段。(3)抽查评估标准宗地的价格。(4)计算区段地价。(5)确定基准地价。(6)提出基准地价应用的建议和技术。


 3、在假设开发法中调查该类待开发土地的基本情况包括哪些方面?

答:待开发土地的基本情况包括:(1)弄清土地的位置;(2)弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施通达程度;(3)弄清政府的规划限制;(4)弄清将拥有的土地权利。

 

 四、计算题(每小题15分,共30分)

1、某宗房地产土地总面积3000平方米,总建筑面积8000平方米,土地使用权性质为出让土地使用权,建筑物建成于1987年5月30日。已知A、B、C三个比较实例的土地价格及相关情况、各月价格指数如下表,2007年与估价对象类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价为1500元/平方米(含合理利润、税费等),据估价人员判断,该房地产的经济寿命为60年,残值率为零。现请评估该宗房地产在2007年5月30日的价值。

 

 

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格

600元/平方米

650元/平方米

700元/平方米

成交日期

2006年11月30日

2007年3月30日

2007年4月30日

交易情况

     -2%

       0

     +1%

房地产状况

     -2%

       -1%

     +1%

 

定基价格指数:

月份

11

12

1

2

3

4

5

价格指数

100

99

99.8

100.4

103

104

104.5

解:(1)确定估价对象土地的总价

比准价格A=600×(100/98)×(104.5/100)×(100/98)

          =653元/平方米                    (2分)

比准价格B=650×(100/100)×(104.5/103)×(100/99)

          =666元/平方米                    (2分)

       比准价格C=700×(100/101)×(104.5/104)×(100/101)

                 =690元/平方米                     (2分)

估价对象土地单价

=(653+666+690)÷3=670元/平方米            (1分)

       估价对象总价土地=670×3000=201万元            (2分)

      (2)估价对象建筑物总价

         =1500×8000=1200万元                         (2分)

      (3)求取建筑物的折旧

       估价对象建筑物的折旧总额=1200×20/60=400万元  (2分)

     (4)求取积算价格

       =201+1200-400=1001万元                     (2分)

 

 

2、某宗房地产2009年8月的年净收益为400万元,预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平,2012年8月转售时的价格比2009年8月上涨10%,转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%,试测算该宗房地产2009年8月的价格。

 解:设20098月该房地产的价格为V

《房地产估价》期末试题及答案(2010)

= 1012.5 + 0.798V

V=5012.4 (万元)                              4分)

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