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《房地产估价》期末试题及答案(2009)

2014/11/21    作者:电大作业网    来源:www.ddzuoye.com    阅读:1933

一、填空题(每空2分,共30分)

1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何,关键取决于两个预测:是否正确地判断了房地产的    最佳开发利用方式  ;是否正确地预测了未来开发完成后的房地产  价值

2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的   基底总面积   占该块土地  总面积  的比例。 

3、假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常  开发成本    税费        利润    等,以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

4、收益性房地产价值的高低取决于:可获净收益的  大小  ;可获净收益  期限的长短   ;可获该净收益的  可靠性   

5、房地产状况修正分为  区位  状况修正、  权益 状况修正和  实物     状况修正。

6、一座建筑物的土地使用权出让年限为50年,建造期为2年,建筑物的经济寿命为70年,计算建筑物折旧的经济寿命应为   48    年。

7、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的,应按 建筑物的经济寿命   计算建筑物的折旧。

 

二、选择题(每小题 2分,共10分)

1、在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度是房地产需求的     A    

A、价格弹性                 B、收入弹性

C、人口弹性                 D、交叉价格弹性

2、某宗土地总面积1000平方米,容积率为4,对应的土地单价为500元/平方米,现允许将容积率增加到5,则应补地价的总价为         

A、15                               B12.5

C、12                               D、14.5

3、用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取     净收益作为估价依据。  

A、类似房地产的客观         B、类似房地产的实际

C、类似房地产的最高            D、类似房地产的最低

4、某地区某类房地产2008年4月1日10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2007年1月1日为100)。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/平方米,对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为    C      /平方米。

A、1376                           B、2308

C2558                           D、1055

5、某估价事务所在2005年7月30日8月20日评估了一宗房地产于2005年7月30日的价格。有关方面对评估结果有异议,现要求你重新估价以证明该估价结果是否真实,则重新估价的估价时点应为  A    

A2005730           

B、现在

C、重新估价的作业日期          

D、要求重新估价的委托方指定日期

 

三、简答题(每小题10分,共30分)

1、比较法的操作步骤是如何的?    

 答:比较法的操作步骤是:(1)搜集交易实例;(2)选取可比实例;(3)建立价格可比基础;(4)进行交易情况修正;(5)进行交易日期修正;(6)进行房地产状况修正;(7)求取比准价格。

2、什么是城市基准地价? 

答:城市基准地价是以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内,根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。

 

3、简述房地产估价活动的全过程和步骤。

 答:房地产估价活动的全过程和步骤如下:(1)获取估价业务;(2)受理估价委托及明确估价基本事项;(3)拟定估价作业方案;(4)搜集估价所需资料;(5)实地查勘估价对象;(6)选定估价方法计算;(7)确定估价结果;(8)撰写估价报告;(9)交付估价报告;(10)估价资料归档。

 

 四、计算题(每小题15分,共30分)

1、为评估某宗房地产的正常市场价格,选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例,有关资料如下:

 

 

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格

4800元/平方米

4500元/平方米

5000元/平方米

成交日期

2009年1月1日

2009年4月1日

2009年8月1日

交易情况

   +2%

    +4%

   -2%

房地产状况

  -4%

   -8%

   +5%

该类房地产的市场价格从2009年1月1日2009年6月1日平均每月比上月上升0.5%,以后平均每月比上月上升0.2%。试利用上述资料估算该房地产2009年10月1日的正常市场价格。

解:(1A实例比准价格

       4800×100/102×(1+0.5%5×(1+ 0.2%4×(100/96

       5066元/平方米                            4分)

2B实例比准价格

       4500×100/104×(1+0.5%2×(1+ 0.2%4×(100/92

       4789元/平方米                          4分)

3C实例比准价格

       5000×100/98×(1+ 0.2%2×(100/105

       4878元/平方米                            4分)

4)估价对象单价=(5066+4789+4878÷3

                 4911元/平方米                  3分)

2、某宗房地产的净收益为每年100万元,建筑物价值为500万元,建筑物资本化率为10%,土地资本化率为8%。请用土地剩余技术方法计算该宗房地产的房地总价值。        

 解:(1)求土地价值          7分)

         =100550×10%/8%

         = 562.5(万元)

      2)求房地总价值        8分)

         =土地价值+建筑物价值

         =550+562.5=1112.5(万元)

 

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