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《房地产估价》期末试题及答案(2011)

2014/11/21    作者:电大作业网    来源:www.ddzuoye.com    阅读:2919

一、填空题(每空2分,共30分)

1、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的 基底总面积占该块土地 总面积 的比例。 

2、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何,关键取决于两个预测:是否正确地判断了房地产的 最佳开发利用方式 ;是否正确地预测了未来开发完成后的房地产 价值 。

3、城市基准地价是以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内,根据 用途相似、 地块相连、 地价相近   的原则划分地价区段,调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。 

4、收益性房地产价值的高低取决于:可获净收益的 大小 ;可获净收益 期限的长短 ;可获该净收益的 可靠性  。

5、房地产状况修正分为 区位    状况修正、权益 状况修正和 实物 状况修正。

6、某企业拥有一办公楼,建成于1996年1月,1998年1月补办了土地出让使权手续,出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年,则在计算建筑物折旧时,经济寿命应取为  52  年。

7、某宗房地产的各层建筑面积相等,建筑层数为6层,建筑密度为50%,土地单价为3000元/平方米,则其楼面地价为  1000元/平方米。

 

二、选择题(每小题 2分,共10分)

 1、下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是   B    

A、某标准厂房        B、某酒厂厂房

C、某待出让土地      D、某写字楼

2、某宗土地总面积1000平方米,容积率为4,对应的土地单价为500元/平方米,现允许将容积率增加到5,则应补地价的总价为  B      

A、15                               B、12.5

C、12                               D、14.5

3、用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取 净收益作为估价依据。  

A、类似房地产的客观         B、类似房地产的实际

C、类似房地产的最高            D、类似房地产的最低

4、某地区某类房地产2008年4月1日10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2007年1月1日为100)。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/平方米,对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为 C 元/平方米。

A、1376                           B、2308

C、2558                           D、1055

5、某宗地的面积为1000m2,采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130/m22190/m22220/m2,如果赋予这三个价格的权重分别为0.30.40.3,则采用加权算术平均法得到的比准价格为(C )元/m2

  A、2160  B、2175  C、2181  D、2205

 

三、简答题(每小题10分,共30分)

1、什么是城市基准地价? 

 答:比较法的操作步骤是:(1)搜集交易实例;(2)选取可比实例;(3)建立价格可比基础;(4)进行交易情况修正;(5)进行交易日期修正;(6)进行房地产状况修正;(7)求取比准价格。

 

2、比较法的操作步骤是如何的?    

答:城市基准地价是以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内,根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。

 

3、简述房地产估价活动的全过程和步骤。

答:房地产估价活动的全过程和步骤如下:(1)获取估价业务;(2)受理估价委托及明确估价基本事项;(3)拟定估价作业方案;(4)搜集估价所需资料;(5)实地查勘估价对象;(6)选定估价方法计算;(7)确定估价结果;(8)撰写估价报告;(9)交付估价报告;(10)估价资料归档。 

 四、计算题(每小题15分,共30分)

1、为评估某宗房地产的正常市场价格,选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例,有关资料如下:

 

 

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格

4700元/平方米

4600元/平方米

4900元/平方米

成交日期

2010年1月1日

2010年4月1日

2010年8月1日

交易情况

   +2%

    +4%

   -2%

房地产状况

  -4%

   -8%

   +5%

该类房地产的市场价格从2010年1月1日至2010年6月1日平均每月比上月上升0.5%,以后平均每月比上月上升0.2%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的正常市场价格。

解:(1A实例比准价格

       4700×100/102×(1+0.5%5×(1+ 0.2%4×(100/96

       4960元/平方米                            4分)

2B实例比准价格

       4600×100/104×(1+0.5%2×(1+ 0.2%4×(100/92

       4895元/平方米                          4分)

3C实例比准价格

       4900×100/98×(1+ 0.2%2×(100/105

       4780元/平方米                            4分)

4)估价对象单价=(4960+4895+4780÷3

                 4878元/平方米                  3分)

 

2、某宗房地产的净收益为每年100万元,建筑物价值为500万元,建筑物资本化率为10%,土地资本化率为8%。请用土地剩余技术方法计算该宗房地产的房地总价值。        

 解:(1)求土地价值          7分)

         =100550×10%/8%

         = 562.5(万元)

      2)求房地总价值        8分)

         =土地价值+建筑物价值

         =550+562.5=1112.5(万元)

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