土木工程
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《房地产估价》期末考试复习资料(一)

2014/11/24    作者:电大作业网    来源:www.ddzuoye.com    阅读:1120

土木工程专业(开放本科)
《房地产估价》单元辅导(1)
第一章教学辅导    
  一、对房地产估价含义的理解

  1、作为一种提供专业意见、具有公信力,实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。

  2、专业估价的五个特点:由专业人员完成;是一种专业意见;具有社会公信力;实行有偿服务;承担法律责任。

  3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。房地产估价师根据估价目的,遵守估价原则,运用估价方法,按照估价程序,对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。其中,分析是测算的基础、测算是判断的基础。

  4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。

  二、房地产估价的本质

  1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。

  2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价,房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时,不能以自己的偏好来判断。

  3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证,估价专业意见的作用有:咨询性或参与性;鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。

  4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识,采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性,并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人,所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。

  5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法,但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法,还必须有依靠实践经验。

  三、房地产估价的必要性

  1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价:(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲,由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性,房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称,不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化,促进房地产公平交易,建立合理的房地产市场秩序。

  2、房地产估价是估价行业主流的原因:房地产具备专业估价的条件,房地产量大面广而其他资产的数量相对较少,房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。

  四 房地产估价的要素

  1、估价当事人

  (1)、房地产估价人员,具备房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格的人员,合格的房地产专业估价人员,必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验,是对估价专业能力的要求;具有良好的职业道德,是对估价行为规范的要求。

  (2)、房地产估价机构,有自然人出资,有暂定期内的三级资质、三级、二级、一级资质。

  (3)、估价委托人,委托人有义务向估价机构如实提供其知悉的估价所必须的情况和资料。

  2、估价对象

  当估价对象仅为房地产权益时,可称为被估价权益。估价对象有在建工程、期房、已经灭失的房地产、房屋装饰装修部分。概括起来有:土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。

3、估价目的

土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定、出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算。

  4、价值类型

  同一估价对象可能有不同类型的价值,即同一估价对象的价值并不是唯一的,价值类型有公开市场价值和非公开市场价值。公开市场价值的特点有:双方自愿进行交易;交易双方出于利已动机进行交易;交易双方是清明、谨慎行事的,并且了解交易对象知晓市场行情;交易双方有充裕时间进行交易;不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。非市场价值有:快速变现价值;谨慎价值;清算价值;投资价值。

  5、估价时点

  估价时点不是随意确定的,应根据估价目的来确定,估价时点在先,价值估算在后。

  6、估价依据

  有相关法律、法规、政策和标准,委托人提供的有关情况和资料,房地产估价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关情况和资料。

  7、估价假设

  是房地产估价师所必要、但不能肯定而又必须予以明确的前提条件做出的假定。在估价中要防止出现3种情况:滥用估价假设;不明确估价假设;无针对性列举一些与本估价项目无关的估价假设。对于确定性因素,一般不得进行假设。

  8、估价原则

  合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。

  9、估价程序

  获取估价业务;受理估价委托;拟定估价作业方案;搜集估价所需资料;实地查看估价对象;分析估价对象及房地产市场上;选定估价方法进行测算;确定估价结果;撰写估价报告;内部审核估价报告;出具估价报告;估价资料归档。

  10、估价方法

  市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。

  11、估价结果

  估价师不宜在完成估价之前与委托人或任何其他与该估价业务有利害关系人讨论估价结果。这样会影响估价独立、客观、公正地进行。



第二章  教学辅导
一、房地产需求

  1、形成需求有两个条件:一是消费者愿意购买,二是消费者有能力购买,如果没有支付能力的约束,人们对房地产的需要可以说是无止境的。

  2、决定房地产需求量的因素中除了随机因素,经常起作用的因素有:

  ①该种房地产的价格水平;  ②消费者的收入水平;

  ③消费者的偏好;  ④相关房地产的价格水平;

  ⑤消费者对未来的预期。与某种房地产相关的房地产,是指该种房地产的替代品和互补品。

  3、房地产的需求曲线:一条向右下方倾斜的需求曲线。

  

二、房地产供给

  1、形成供给有两个条件:一是房地产开发商或拥有者愿意供给,二是房地产开发商或拥有者有能力供给。供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量。

  2、房地产的供给量是由许多因素决定的,经常起作用的因素有:

  ①该种房地产的价格水平;

  ②该种房地产的开发成本;

  ③该种房地产的开发技术水平;

  ④房地产开发商对未来的预期。

  3、房地产供给曲线:一条向右上方倾斜的供给曲线。

  

三、房地产均衡价格

是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格,也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格,

  在市场均衡状态下,房地产价格与房地产的需求正相关,与房地产的供给负相关:供给一定,需求增加,则价格上升,需求减少,则价格下降;需求一定,供给增加,则价格下降,供给减少,则价格上升。如果需求和供给同时发生变化,均衡价格和均衡交易量也会发生变化。

  

四、房地产供求弹性

  1、房地产需求弹性,房地产需求弹性主要有房地产需求的价格弹性、房地产需求的收入弹性、房地产需求的人口弹性、房地产需求的交叉价格弹性和房地产需求的价格预期弹性。

  2、房地产供给弹性,房地产供给弹性主要有房地产供给的价格弹性和房地产供给的要素成本弹性。

  3、弹性数值的类型,弹性较大,说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化敏感。弹性较小,说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较不敏感的。弹性数值分为5种类型:

  ①弹性大于1的情况,称为富有弹性;

  ②弹性小于1的情况,称为缺乏弹性;

  ③弹性等于1的情况,称为单一弹性;

  ④弹性为无穷大的情况,称为完全弹性;

  ⑤弹性等于零的情况,称为完全无弹性。

  一种房地产的需求价格弹性取决于该种房地产有多少种替代品。在有较相似的替代品存在的时候,价格的上涨会使消费者减少对该种房地产的购买,而转向购买更多的替代晶,这时需求的价格弹性较大;如果没有较相似的替代品,需求往往就缺乏价格弹性。

 

五、 补地价

需要补地价的情形主要有以下四种:

1.更改原出让土地使用权时规定的用途

2.增加原出让土地使用权时规定的容积率

3.转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产

4.出让的土地使用权期满后续期

 

例:某宗面积为3000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。现在按照城市规划拟变更为商业用地,容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。试计算理论上应补地价的数额。
解答:
补地价(单价)=960×5.0-700×0.8=4240元/m2
补地价(总价)=4240×3000=1272(万元)


第三章 房地产估价原则

第一节 估价原则概述

  一、房地产估价原则概述,房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响,但观察其形成和变动过程,仍然存在一些基本规律。人们在房地产估价的反复实践和理论探索中,逐渐认识了房地产价格形成和变动的规律,并在此基础上总结、提炼出一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准,这些法则或标准就是房地产估价的原则

  二、房地产估价的原则有:

  ①独立客观公正原则

  ②合法原则

  ③最高最佳使用原则

  ④估价时点

  ⑤替代原则

  三、房地产估价原则的作用,房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性,对于同一估价对象在同一估价目的,同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。房地产估价原则可以作为估价时的指南。评判一个评估价值是否正确,很重要的一点是否遵守了估价原则。

  第二节 独立客观公正原则

  独立客观公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上,评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。独立的要求是房地产估价师不应受任何组织或个人的非法干预,完全凭借自己的专业知识、经验应有的职业道德进行估价。客观的要求是房地产估价师不应带着自己的好恶情感偏见、完全从客观实际出发、反映事物的本来面目。公正的要求是房地产估价师在估价中应当公平正直,不偏袒相关当事人中的任何一方。

  房地产估价机构应当是一个不依附他人、不受他人束缚的独立机构。所以房地产估价机构是由房地产估价师为主的自然人出资设立,房地产估价机构和房地产估价师在执业中应采取回避原则,房地产估价机构和房地产估价师在估价中不受委托人等外部因素的干扰,不应屈从外部压力。

  第三节 合法原则

  合法原则要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。房地产之所以要遵守合法原则,是因为房地产价值实质是上房地产权益的价值,但估价对象的权益不是委托人或房地产估价师可以随意假定的,必须有其法律、法规或政策等依据。依法判定的权益包括依法判定权利类型及归属,以及使用、处分等权利。具体来说遵守合法原则应当做到下列几点:

  (1)在依法判定的权利类型及归属方面,一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权证书。房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。值得注意的是遵守合法原则中不是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象,而是指依据法律、法规和政策等规定,估价对象是哪种权利状况的房地产就应当将作为哪种权利状况的房地产来估价。任何权利状况的房地产都可以成为估价对象,只是其评估价值应与其权利状况相匹配,但法律法规或政策明确规定不得作为估价对象的房地产除外。

  在依法判定的使用权利方面,应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。例如,如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等,那么,对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。

  在依法判定的处分权利方面,应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、抵债、赠与等。

  在依法判定的其他权益方面,评估出的价值必须符合国家的价格政策。此外,还可将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资格的要求上。具体说,房地产估价应采用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准,应当由房地产估价机构和房地产估价师进行。

 

第四节 最高最佳使用原则 

最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。

  最高最佳使用原则与合法原则的关系是:遵守了合法原则,不一定能符合最高最佳使用原则的全部要求,遵守了最高最佳使用原则,必然遵守了合法原则中对合法使用方面的要求,但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求。

  最高最佳使用具体包括3个方面:

  ①最佳用途;

  ②最佳规模;

  ③最佳集约度。

  寻找最高最佳使用的方法,是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式:然后从下列4个方面依序筛选:

  (1)法律上的许可性。

  (2)技术上的可能性。

  (3)经济上的可行性。

  (4)价值是否最大。

  收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。收益递增递减原理揭示的一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系叫做收益递减规律。揭示的第二种关系是所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系也叫做规模收益(三种可能:产出量增加比例与投入量增加比例相同;产出量增加比例大于投入量增加比例;产出量增加比例小于投入量增加比例)。在扩大规模时一般是先经过一个规模收益递增阶段,然后经过一个规模收益不变阶段,再经过一个规模收益递减阶段。

  均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。

  适合原理是以房地产与其外部环境是否协调,来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳使用。

  适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理,即当房地产与外部环境最协调,同时内部构成要素的组合最为均衡时,便为最高最佳使用。

  当估价对象已做了某种使用,则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予以说明:

  (1)保持现状前提。认为保持现状、继续使用最为有利时,应以保持现状、继续使用为前提进行估价。现有建筑物应予保留的条件是:现有房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

  (2)装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是:预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。

  (3)转换用途前提。认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是:预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。

  (4)重新开发前提。认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时,应以重新开发再予以使用为前提进行估价。

  (5)上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。除了第一种外,不能以其中一个可行,就判断该种估价前提就为最高最佳使用,而是将它与其他几种可行的估价前提进行比较之后,才能作出最高最佳使用的判断与选择。

  第五节 估价时点原则

  估价时点原则要求房地产估价结果是由估价目的决定的某个特定时间的价值。这个特定时间既不是委托人也不是房地产估价师随意假定的,必须根据估价目的来确定。确定估价时点的意义在于:估价时点除了说明评估价值对应的时间,还是评估对象价值的时间界限。

  遵守估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间上的价值就算是遵守了,更本质的是估价时点确定应在先,价值估算应当在后,而不是先有了评估价值之后,再把它定义在某个时间上的价值。在评估现在的价值,通常将估价人员实地查看估价对象期间或估价作业期 (估价的起止年月日,即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日) 内的某个日期定为估价时点,但估价时点并非总是在此期间,也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。因此在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系,其中估价目的是龙头,确定了估价目的,其他便可以根据其来确定。

  不论是何种估价目的,评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点的状况,但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。当估价时点为过去时,房地产市场状况也是过去时,估价对象也是过去时。当估价时点是现在时,房地产市场状况也是现在时,但估价对象可以是过去时,现在时,未来时。当估价时点是未来时,房地产市场状况也是未来时,估价对象状况也是未来时。

  在评估拆迁中调换房屋为期房时的房地产市场价格时应注意:估价时点应与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的评估时点一致。一般为房屋拆迁许可证颁发之日或拆迁实施之日。估价对象状况应以协议中约定为准,评估价值或商定价格不应在将来期房换成现房时,因市场状况变化了就调整,只有交付的房屋状况与协议中有出入时,才应对评估价值或设定价格进行相应调整。

  第六节 替代原则

  替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。具体一点说,类似房地产是在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象相同或相当,并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系,价格会相互影响的其他房地产的区域范围。

  替代原则对于具体的房地产估价,指明了下列两点:

  (1)如果附近有若干相近效用的房地产并已知其价格,则可以依据替代原则,由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。

  (2)不能孤立地思考估价对象的价格,要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。


第四章 市场法 

第一节 市场法概述

  一、市场法的含义

  市场法又称市场比较法、比较法,是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。可比实例,也称为可比房地产,是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的类似房地产。市场法本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法求得的价值称为比准价格。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

  二、市场法适用的估价对象和条件

  1、市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。数量少或很少发生交易的房地产难以用市场法估价。

  2、市场法需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区,就难以采用市场法估价。

  3、市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取,如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;

  三、市场法估价的操作步骤:①搜集交易实例;②选取可比实例;③对可比实例的成交价格进行适当的处理(分为价格换算、价格修正、价格调整)④求取比准价格。

  第二节 搜集交易实例

  一、搜集大量交易实例的必要性,运用市场法估价,首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例,才能把握估价对象所在地的正常房地产市场价格行情。才能保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围。

  二、搜集交易实例的途径主要有下列几个:(1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。(2)向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关情况。(3)向房地产交易当事人、四邻、律师、会计师、等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。(4)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例及经手的估价案例资料。(5)与房地产出售者或其代理人,如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈,获得其房地产的要价资料,查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料,参加房地产交易展示会。

  三、搜集交易实例的要求,搜集内容完整、真实的交易实例,是提高估价精度的一个基本保证。内容包括:①交易实例房地产的基本状况②交易双方③成交日期④成交价格⑤付款方式⑥交易情况(交易目的、交易方式、交易税费负担方式、有无利害人之间交易、急于出售或购买等特殊情况)

  四、建立交易实例库

  第三节 选取可比实例

  一、选取可比实例的必要性,需要从中选择符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例,称为可比实例。

  二、选取可比实例的要求

  1、数量要求,一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。

  2、质量要求,①可比实例应是估价对象的类似房地产;②可比实例的交易类型应与估价目的吻合;③可比实例的成交日期应尽量接近估价时点(一般一年以上不选用);④可比实例的成交价格应尽量为正常价格(或能够修正为正常价格)。类似房地产应符合的条件为:(1)在区位上应与估价对象处在同一供求范围内。(2) 用途应与估价对象的用途相同。(3) 规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5—2范围内,即:0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2。(4)建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。(5)档次应与估价对象的档次相当。(6)权利性质应与估价对象的权利性质相同。

  3、选取可比实例有时可以用分配法。当有较多的交易实例符合可比实例要求时,应选取其中估价对象最为类似的交易实例作为可比实例,而不能劣胜优汰。

  第四节 建立比较基准

  选取了可比实例之后,一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理,使它们之间的口径一致、形式相同、相互可比,并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来。建立价格可比基础包括:①统一房地产范围②统一付款方式;③统一采用单价;④统一币种和货币单位;⑤统一面积内涵;⑥统一面积单位

  一、统一房地产范围,是指只能选取主干相同的房地产的交易实例作为可比实例。在实际估价中有三种情形:①房地产实物范围不同,这里范围不同是指有与无的区别,不是好与坏、优与劣、新与旧的差别。②含有非房地产成份③带有债权债务的房地产。

  二、统一付款方式,将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期时一次付清的数额。

  三、统一采用单价,在统一采用单价方面,通常为单位面积上的价格。

  四、统一币种和货币单位,汇率选择的时间是在市场状况调整之前还是之后再进行换算的。

五、统一面积内涵,在现实房地产交易中,有按建筑面积计价,有按套内建筑面积计价,也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下:

建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积

  建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积

  套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/套内使用面积

  六、统一面积单位,平方米下的价格=亩下的价格÷666.67

  平方米下的价格=公顷下的价格÷10 000

  平方米下的价格=平方英尺下的价格÷0.09290304

  平方米下的价格=坪下的价格÷3.30579

  第五节 交易情况修正

  一、交易情况修正的含义,可比实例的成交价格可能是正常的,也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的,所以,如果可比实例的成交价格是不正常的,则应将其调整为正常的,如此才能作为估价对象的价格。

  二、造成成交价格偏离正常价格的因素:(1)强迫出售或强迫购买的交易。(2)有利害关系人之间的交易。(3)交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易。(4)急于出售或急于购买的交易。(5)交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易。(6)相邻房地产的合并交易。 (7)特殊交易方式的交易。(8)交易税费非正常负担的交易。(9)受迷信影响的交易。

  三、交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格X交易情况修正系数=正常价格,采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格+交易情况修正数额=正常价格。

  对于交易税费非正常负担的处理方法,正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)或买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)。卖方实际得到的价格=正常成交价格-应当卖方缴纳的税费。买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费。

  第六节 市场状况调整

  一、市场状况调整的含义,可比实例的成交价格是其成交日期时的价格,是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格,是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格,如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整,称为市场状况调整,称为交易日期调整。

  二、交易日期调整的方法,在可比实例的成交日期至估价时点期间,随着时间的推移,房地产价格可能发生的变化有3种情况:①平稳;②上涨;③下跌。当房地产价格为平稳发展时,可不进行交易日期调整。而当房地产价格为上涨或下跌时,则必须进行交易日期调整,以使其符合估价时点时的房地产市场状况。

  采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为:

  可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格。

  可比实例在成交日期时的价格X(1±T%)=在估价时点时的价格

  可比实例在成交日期时的价格X (100±T)/100=在估价时点时的价格

  (1±T%)或(100±T)/100是交易日期调整系数。

  价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中,需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的,称为定基价格指数:如果是以上一时期作为基期的,称为环比价格指数。

  价格变动法有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。公式为:可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=可比实例在估价时点的价格。

  可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=可比实例在估价时点的价格。市场价格指数或变动率应采用可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。

  第七节 房地产状况的调整

  一、房地产状况调整的含义,进行房地产状况调整,是把可比实例房地产在其自身状况下的价格,调整为在估价对象房地产状况下的价格。可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况而不是它在估价时点或其他时候的状况。

 

二、房地产状况调整的内容 

1、区位,区位状况比较、调整的内容主要包括:位置(方位、距离、朝向、楼层)、交通、环境景观、外部配套设施(包括基础设施和公共服务设施)等影响房地产价格的因素。

  2、实物,实物状况比较、调整的内容很多,对于土地来说,主要包括:面积大小、形状、进深、宽深比、地势、土壤及地基状况、基础设施完备程度、土地平整程度等影响房地产价格的因素;对于建筑物来说,主要包括:建筑规模、建筑规模、建筑结构、设施、设备、装饰装修、空间布局、外观、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照、使用率、层高、完损程度等影响房地产价格的因素。

  3、权益,权益状况比较、调整的内容主要包括:土地使用年限,城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中,遇到最多的是土地使用年限调整。

  三、房地产状况调整的思路和方法,房地产状况调整的思路是:首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素,包括区位方面的、权益方面的和实物方面的;其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况;然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较,找出它们之间的差异程度;最后根据状况差异程度转换为价格差异程度。根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。

  具体进行房地产状况调整的方法,有直接比较调整和间接比较调整两种。

  直接比较调整一般是采用评分的办法,以估价对象房地产状况为基准(通常定为100分),将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分。直接比较调整的表达式为:

  可比实例在其房地产状况下的价格 X 100/( )=在估价对象房地产状况下的价格,上式括号内应填写的数字,为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。

  间接比较调整与直接比较调整相似,所不同的是设想一个标准房地产状况,然后以此标准房地产状况为基准(通常定为100分),将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为:

  可比实例在其房地产状况下的价格X 100/()X()/100=在估价对象房地产状况下的价格,上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分,位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。

  第八节 求取比准价格

  一、求取某个与可比实例对应的比准价格的方法

  修正、调整系数连乘形式:

  比准价格=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期调整系数X房地产状况调整系数

  (2)修正、调整系数累加形式:

  比准价格=可比实例价格X(1+交易情况修正系数+交易日期调整系数十房地产状况调整系数)

  二、将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法

  主要有三种:平均数法、中位数法、众数法。其中平均数法最常用

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