土木工程
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《房地产估计》期末考试复习资料(二)

2014/11/24    作者:电大作业网    来源:www.ddzuoye.com    阅读:1154


第五章 成本法 

第一节 成本法概述

  一、成本法含义,成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧,然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。成本法也称为积算法,求得的价值也称为积算价格。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取房地产的价值。

  二、成本法的理论依据,成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。成本法中拆旧可以视为对房地产状况的调整,即将估价对象假定为新的状况下的重新价格调整为实际上是旧的状况下的价格。成本法与市场法本质的区别在于看重新购建价格或可比实例价格的来源方式,若重新购建价格是直接还原于市场上类似的房地产成交价格,则就属于市场法,若是通过价格构成各部分的累加方式求取的重新开发建设成本则就属于成本法。不过,成本法价格的各个构成部分以及建筑物折旧的求取会用市场法。

  三、成本法适用的对象和条件,只要是新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产,都可以采用成本法估价。成本法特别适用于很少交易、又没有收益或没有潜在经济收益的房地产,有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产以及单纯建筑物或其装饰装修部分,通常也是采用成本法。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中,通常也是采用成本法估价。成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值,不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。

  在现实中,房地产的价格直接取决于其效用,而非花费的成本,成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。价格等于“成本加平均利润”是在长期内平均来看的,而且还需要具备两个条件:一是自由竞争(即可以自由进入市场),二是该种商品本身可以大量重复生产。

  要注意如下三个方面:一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费,客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客观成本,而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时,价值应向下调整,当求大于供时,价值应向上调整。三是应地客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。

  成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值,在中国可视为房屋所有权和在估价时点剩余使用期限的土地使用权的价值。

  四、成本法估价的操作步骤:①弄清估价对象房地产价格构成,搜集相关资料;②测算重新购建价格;③测算折旧;④求取积算价格。

  第二节 房地产价格的构成

  以“取得房地产开发用地进行房屋建设,然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例,房地产价格通常由7大项构成:①土地取得成本;②开发成本;③管理费用;④投资利息;⑤销售费用;⑥销售税费;⑦开发利润。

  一、土地取得成本,土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径,可分为下列3种:(1) 通过市场购买取得,土地取得成本包括土地使用权购买价格(用市场法、基准地价修正法、成本法取得)和买方缴纳的税费。(2) 通过征收集体土地取得,土地取得成本包括在征用中发生的费用(土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、社会保障费用以及征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费和新菜地开发建设基金)和土地使用权出让金等。(3) 通过城市房屋拆迁取得的,土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用(被拆迁房屋的房地产市场价格、被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额、搬迁补助费、安置补助费、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费和房屋拆迁管理费、房屋拆迁服务费、房屋拆迁估价费、房屋拆除和渣土清运费)和土地使用权出让金等。

  二、开发成本,开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等,在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项:(1)勘察设计和前期工程费,对于土地取得成本中含有的房屋拆除费和场地平整费用的,则在此就不应没有或只有部分场地平整费用。(2)房屋建筑安装工程费,包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用和装饰装修工程费用。(3)基础设施建设费,包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。(4)公共配套设施建设费,包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。(5)其他工程费,如工程监理费、竣工验收费(6)开发期间的税费。公共配套设施建设费用视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况,归入土地开发成本或建筑物建设成本中,或在两者进行合理分摊。

  三、管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用,包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等,可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。

  四、销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用,包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。

  五、投资利息,此处的投资利息与会计上的财务费用不同,包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用的利息。不仅仅指的是借款的利息和手续费。销售税费不计算投资利息。

  计算投资利息的基础工作是估算开发期,在成本法中,开发期的起点一般是取得房地产开发用地的日期,终点是估价对象开发完成的日期,也一般是估价时点。若估价对象是现房的一般是假设估价对象有估价时点时竣工验收完成的。估算开发期也可以采用类似于市场法的方法,即通过类似房地产已发生的开发期的比较、修正和调整来求取。

  确定开发期后,各项成本和费用均应按照它们在估价时点的正常水平来估算,而不是按照它们在过去发生时的实际或正常来估算。在确定计算期时,起点是该项费用发生的时点,终点是开发期的终点,一般不考虑预售和延迟销售的情况。费用也是假设在计息期均匀发生的并具体视为集中发生在该时间段的期中。

  六、销售税费,销售税费是指预售未来开发完成的房地产或者销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费,可分为下列两类:(1)销售税金及附加,简称“两税一费”(2)其他销售税费,包括应由卖方负担的印花税、交易手续费等。不包括由买方负担的契税。也不包括应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。在估价时通常是按售价乘以比率来测算。

七、开发利润,现实中的开发利润是一种结果,是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中,“售价”是未知的,是需要求取的,开发利润则是需要事先测算的,所以,运用成本法估价需要先测算出开发利润。测算开发利润应掌握下列几点:

(1)开发利润是土地增值税、企业所得税前的,简称为税前利润,开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费。

  (2)开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润,而不是个别开发商最终获得的实际利润,也不是个别开发商所期望获得的利润。

  (3)开发利润通常按照一定基数乘以相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列4种:

  1)计算基数=土地取得成本+开发成本,相应的利润率可称为直接成本利润率,即:

  直接成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本)

  2)计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用,相应的利润率可称为投资利润率,即:投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)

  3)计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息,相应的利润率可称为成本利润率,即:

  成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)

  4)计算基数=开发完成后的房地产价值(售价),相应的利润率可称为销售利润率,即:

  销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值

  开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润)X销售利润率。公式变形得到

  开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费)X销售利润率/(1-销售利润率)。

  所以,在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配,即采用不同的计算基数,应选用相对应的利润率

  (4)利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的

  第三节 成本法的基本公式

  一、成本法最基本的公式:积算价格=重新购建价格一折旧,可以根据两类估价对象具体化:①新开发的房地产②旧的房地产。

  二、适用于新开发的房地产的基本公式

  1、适用于新开发的房地的基本公式,

  新开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

  2、适用于新建成的建筑物的基本公式,(不包含土地取得成本、以及与土地开发有关费用。)

  新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

  3、适用于新开发的土地的基本公式,

  新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息十销售税费+开发利润

  对于新开发区内的土地是成片开发,对于某宗土地的单价要考虑其可转让土地面积所占的比率,开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区 用地总面积×100%。实际测算时通常分为下列3大步骤进行:(1)计算开发区全部土地的平均价格。(2)计算开发区可转让土地的平均价格。(3)计算开发区某宗土地的价格。

  新开发的房地产采用成本法虽然一般不存在物质折旧,但功能折旧、经济折旧和可能的增值因素,予以适当的减价或增价调整。

  三、适用于旧的房地产的基本公式,旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧。

  第四节 重新购建价格的求取

  一、重新购建价格的含义,重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。前者可以理解为重新购买后者可以理解为重新生产。理解其含义应特别记住下列3点:(1)重新购建价格是估价时点时的价格。(2)重新购建价格应是客观的价格。(3)建筑物的重新购建价格应是全新状况下的价格,未扣除折旧;土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格,而土地的增价、减价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。

  二、重新购建价格的求取思路

  求取房地的重新购建价格,一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分而是模拟开发商的开发过程,在价格构成基础上采用成本法求取。二是分为二个部分,先求取土地的重新购建价格,再求取建筑物的重新购建价格,然后相加。后者适用于直接在熟地上进行房地建设的或有关成本费用可以在土地和建筑物进行分配的情况。在实际估价中,也可以采用类似于评估新建房地价格的成本法来求取。

求取土地的重新购建价格,通常是假设土地上的建筑物不存在,再采用市场法、基准地价修正法等求取其重新购置价格,注意,有旧建筑物反而会降低土地价值减损的情况。 

求取建筑物的重新购建价格,是假设旧建筑物所在的土地已取得,且该土地为没有该建筑物的空地,但除了旧建筑物不存在之外,其他的状况均维持不变,然后在该土地上建造与旧建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物必要支出应得利润,也可以设想将建筑物发包给建筑承包商建造,由建筑承包商将直接可使用的全新建筑物移交给发包人,在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的全部费用及发包人应得利润。

  三、建筑物重新购建价格的求取方式,建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种:(1)重建价格又称重建成本,是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。(2)重置价格又称重置成本,是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

  一般建设物适用于重置价格,有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。但年代久远、缺乏与旧建筑物相同材料工艺使复制有困难的一般也只好用重置价格。重置价格要比重建价格低。

  四、建筑物重新购建价格的求取方法,建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取,也可以通过政府或其授权部门公布的房屋重置价格或房地产市场价格扣除基中可能包含的土地价格来求取。其基本求取公式有:

  建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。具体方法有:

  1、单位比较法,单位比较法是以估价对象建筑物为整体,选取某种与该类建筑物的建筑安装工程费相关的某种计量单位为比较单位,通过调查了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位建筑安装工程费,并对其做适当的修正、调整再加上相应的费用来求取建筑物重新购建价格的方法。单位比较法实质是一种市场法。主要有单位面积法和单位体积法。

  2、分部分项法,分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建价格的方法。即先测算各个独立构件或工程的数量,然后乘以相应的单位价格或成本,将它们相加之后,再加上相应的费用来求取建筑物重新购建价格的方法。

  在运用分部分项法估算建筑物的重新购建价格时,需要注意如下2点:(1)应结合各构件或工程的特点使用计量单位;(2)不要漏项或重复计算,以免造成估算不准。

  3、工料测量法,工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数,然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准,再将其相加,再加上相应费用来求取建筑物重新购建价格的方法。工料测量法的优点是详细准确,缺点是费时费力并需有其他专家(如建筑师)的参与,它主要用于具有历史价值的建筑物估价。

  4、指数调整法,指数调整法是利用有关成本指数或变动率,将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的估算结果。具体方法与市场状况调整的方法相同。

  第五节 建筑物折旧的求取

  一、建筑物折旧的含义和原因

  估价上的折旧与会计上的折旧,虽然有相似之处,但由于两者内涵不同而有着本质上的区别。估价上的建筑物折旧是指由各种原因所造成的价值损失,其金额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。从建筑物重新购建价格中扣除建筑物折旧,相当于对其实际上不是全新状况进行在相应减价调整,所得的结果表示建筑物在估价时点状况下的市场价值。在实际估价中,建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。

  物质折旧又称为有形损耗,是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失。进一步可以归纳为4个方面:①自然经过的老朽;②正常使用的磨损,工业用途的建筑物分为受腐蚀和不受腐蚀的;③意外破坏的损毁,包括自然方面和人为方面;④延迟维修的损坏残存。

  功能折旧又称无形损耗,是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值损失。造成的原因可能是建筑设计上的缺陷,过去的建筑标准过低,人们的消费观念变更、建筑技术,出现了更好的建筑物等等。

  经济折旧又称外部性折旧,是指建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失,不利因素可能是经济因素(供给过量、需求不足),区位因素(景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变)、也可能是其他因素(政府政策变化、采取宏观调控措施)。可将经济折旧分为永久性的和暂时性的。

  二、建筑物折旧的求取方法,可归纳为3类:①年限法;②市场提取法;③分解法。

  1、年限法,是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济来求取建筑物折旧的方法。建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工之日起开始到不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到建筑物地房地产价值不再有贡献为止的时间。对于收益性房地产来说,就是从建筑物竣工之日开始,在正常市场和运营状态下,房地产产生的收人大于运营费用,即净收益大于0的持续时间。建筑物的经济寿命短于其自然寿命,它是由市场决定、相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命也可能不同。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等,自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。

建筑物的经过年数分为实际年龄和有效年龄。实际年龄是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效年龄是在估价时点的建筑物状况和效用所显示的年龄。有效年龄可能短于也可能长于实际年龄:①建筑物的维修养护正常的,有效年龄与实际年龄相当;②建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的,有效年龄短于实际年龄;③建筑物的维修养护比正常维修养护差的,有效年龄大于实际年龄。建筑物的剩余寿命有剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命,建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。建筑物的有效年龄是从估价时点向过去计算的时间,剩余经济寿命是从估价时点开始到建筑物经济寿命结束为止的时间。两者之和等于建筑物的经济寿命。利用年限法求取建筑物折旧时,建筑物的寿命应为经济寿命,年龄应为有效年龄,剩余寿命应为剩余经济寿命。年限法中最主要的是直线法。每年折旧额是一个常数。成新折扣法比较粗略,主要用于初步估价,或大范围建筑估价摸底调查时用。

2、市场提取法,是利用含有与估价对象中的建筑具有类似折旧状况的建筑物的可比实例,来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。所谓类似折旧状况,是指可比实例中的建筑物的折旧类型(物质折旧、功能折旧、经济折旧)和折旧程度与估价对象中的建筑物的折旧类型和折旧程度相同或相当。市场提取法是先知道旧的房地价值,然后利用适用于旧的房地成本法公式反求出建筑物折旧。建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-旧 房地的价值,步骤有:①从当地房地产市场搜集大量的交易实例②从所搜集的交易实例中选取三个以上可比实例,要求与估价对象有类似折旧状况③对可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算交易情况修正,房地产状况调整(不对其中的折旧状况进行调整),但不进行市场状况调整。④求取每个可比实例在其成交日期的土地重新购建价格,然后用换算修正和调整后的可比实例成交价格减去土地重新购建价格得出建筑物折旧后价值。⑤求取每个可比实例在其成交日期时的建筑重新购建价格,然后将每个可比实例的建筑物重新购建价格减去前面求出的建筑物折旧后的价值得出建筑物折旧⑥将每个可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为总折旧率。若可比实例与估价对象的建筑物年龄相近,则可以将可比实例的总折旧率调整为估价对象的总折旧率,若两者相关较大则用总折旧率除以建筑物年龄转换为年平均折旧率,然后将各个年平均折旧率调整为适用于估价对象的年平均折旧率。⑦将估价对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率或年平均折旧率再乘以建筑物年龄,便可以得到估价对象建筑物的折旧。建筑物经济寿命=1/年平均折旧率。建筑物成新率=1-总折旧率。

  3、分解法,将建筑物各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧,根据各自的具体情况分别采用适当的方法来求取。

  物质折旧分为可修复项目和不可修复项目两类。预计修复费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的,是可修复的,反之是不可修复的。对于可修复项目,其折旧额为使估价对象恢复到新的或相当新的状况下所必要的费用。对于不可修复的项目可根据剩余使用寿命是否短于整体建筑的剩余经济寿命,将其分为短寿命项目和长寿命项目。短寿命项目分别根据各自的重新购建价格、寿命、年龄或剩余使用寿命,利用年限法计算折旧额。长寿命项目是合在一起,根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命,利用年限法计算折旧额。最后将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加。即为物质折旧额。

  功能折旧,功能折旧可分为功能缺乏、功能落后和功能过剩三类,并进一步将它们分为可修复的和不可修复的。

  对于可修复的功能缺乏引起的折旧,在采用缺乏该功能的重建价格下的求取方法:①估算在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用;②估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用;③将①减去②即为增加该功能所超额的费用为折旧额。如果是采用具有该功能的重置价格,则减去在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用,便直接得到了扣除该功能缺乏引起折旧后的价值。对于不可修复的功能缺乏引起的折旧,可以采用下列方法来求取:①利用租金损失资本化法求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和;②估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用;③将①减去②即得到折旧额。其实就是用后①替换成了后①内容。

  对于可修复的功能落后引起的折旧,与可修复功能缺乏引起的折旧相比折旧额增加了旧的设备尚未折旧的价值(按重置价格减去该落后功能设备已提折旧)减去了功能落后设备拆除后的净残值(拆除后回收的残值减去拆除费用)后的金额。对于不可修复的功能落后引起的折旧,与可修复的功能落后引起的折旧计算差不多,只是用租金损失资本化法求取缺乏该功能落后导致的未来每年损失租金的现值之和替换在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用

  功能过剩一般是不可修复的,功能过剩引起折旧首先应包括功能过剩所造成的无效成本。该无效成本通过采用重置价格而自动得到消除,但如果采用重建价格则不能消除。功能过剩引起折旧还包括超额持有成本,可以利用超额运营费用资本化法,即功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。公式有:

  扣除功能过剩引起折旧后的价值=重置价格-超额持有成本

  扣除功能过剩引起折旧后的价值=重建价格-无效成本-超额持有成本。

  最后将功能缺乏的折旧额、功能落后引起的折旧额、功能过剩引起折旧相加就得到功能折旧额。

  经济折旧通常是不可修复的,但它可能是暂时性的,因此先分清它是暂时性的还是永久性,然后可以根据收益损失期限不同,利用收益损失资本化求取未来每年因建筑物以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和作为经济折旧额。

  三、求取建筑物折旧应注意的问题,

  1、估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损,会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。会计上,资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值,它无须与资产的市场价值相一致,在估价上,重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值,它必须与资产的市场价值相一致。

  2、土地使用年限对建筑物经济寿命的影响,①建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的,应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。②建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的,分为土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。未约定不可续期的,应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。约定不可续期的则按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。

第六章 收益法

  第二节 报酬资本化法的公式

  一、报酬资本化法最一般公式,

  V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)]+…+An/[(1+Y1)*(1+Y2)…*(1+Yn)],酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末,例如在期初或期中,则应对净收益或者对公式做相应调整。例如,净收益发生在年初为A初,则将其转换为发生在年末的公式为:

  A=A(1+Y)

  二、净收益每年不变的公式具体有两种情况:一是收益年限为有限年,二是收益年限为无限年。收益年限为有限年的公式:V=A/Y*[1-1/(1+Y)n],收益年限为无限年的公式:V=A/Y

  净收益每年不变公式的作用,净收益每年不变的公式除了可以用于计算价格,还有许多其他作用:用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下简称不同年限)价格之间的换算,若已知V50,求V∞V40如下:V=V50/K50V50=V∞*V50V40=V50*K40/K50;②用于比较不同年限价格的高低,要比较两宗房地产价格的高低,如果该两宗房地产的年限不同,直接比较是不妥的。如果要比较,则需要将它们先转换成相同年限下(如年限为)价格;③用于市场法中因年限不同进行的价格调整。对于市场法中因可比实例房地产与估价对象房地产的年限不同而需要对价格进行调整是特别有用的。在市场法中,可比实例房地产的年限可能与估价对象房地产的年限不同,因此需要对可比实例价格进行调整,使其成为与估价对象相同年限下的价格,公式就是如V45=V50*K45/K50,意思是把50年基准地价转换为45年的基准地价。

  三、净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况:一是收益年限为有限年,二是收益年限为无限年。

  1、普遍公式

  2、净收益按一定数额递增的公式具体有两种情况:一是收益年限为有限年,二是收益年限为无限年。收益年限为有限年的公式:V=(A/Y+b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]-b/Y*n/(1+Y)n 收益年限为无限年的公式:V=A/Y+b/Y2 。净收益按一定数额递减的公式只有有限年一种,公式为:V=(A/Y-b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]+b/Y*n/(1+Y)n,不存在有限年公式因为当收益小于0时,任何一个经济人就不会再经营下去,年限公式为:A-(n-1)b=0得出n=A/b+1.

  3、净收益按一定比率递增的公式具体有两种情况:一是收益年限为有限年,二是收益年限为无限年。收益年限为有限年的公式:V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}。收益年限为无限年的公式:V=A/(Y-g)。净收益按一定比率递减的公式,收益年限为有限年的公式: V=A/(Y+g)*{1-[(1-g)/(1+Y)]n}。收益年限为无限年的公式:V=A/(Y+g)

  净收益为有效毛收入减运营费用。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等,也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价格。

  4、预知未来若干年后的价格的公式,V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]+Vt/(1+Y)n ,Vt是预知的未来若干年后的价格,公式的作用一是适用于房地产目前的价格难以知道,但根据发展前景比较容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时,特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下;二是对于收益年限较长的房地产,有时不是按其收益年限来估价,而是先确定一个合理的持有期,然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值,再将它们折算为现值。

  第五节 直接资本化法

  一、直接资本化法概述

  1、直接资本化法的概念和基本公式,直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。

  未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的,其种类有毛租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率,即:资本化率=年收益/价格,利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法,常用的是下列公式:价格=年收益/资本化率。利用市场提取法求取资本化率的公式为:资本化率=年收益/价格。收益乘数是房地产价格除以其某种年收益所得的倍数,即收益乘数=价格/年收益。则房地产价值=年收益X收益乘数。

  2、几种收益乘数,对应着不同种类的年收益,收益乘数具体有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。相应地,收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。

  毛租金乘数法有下列优点:方便易行,在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料;②由于在同一市场上,相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响,因此毛租金乘数是一个比较客观的数值;③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。毛租金乘数法的缺点如下:忽略了房地产租金以外的收入;②忽略了不同房地产的空置率和运营费用的差异。毛租金乘数法的用途:该方法一般用于土地或出租型住宅(特别是公寓)的估价。但由于它的计算方法比较粗糙,往往作为市场法或其他收益法的一个部分。

  与毛租金乘数法相比,潜在毛收入乘数法相对全面一些,它考虑了房地产租金以外的收入,但同样没有考虑房地产的空置率和运营费用的差异。该方法也比较粗糙,适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。

  有效毛收入乘数法的优点是,不仅考虑了房地产租金以外的收入,还考虑了房地产的空置率。因此,当估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异,而且这种差异预计还将继续下去时,则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。因为投资者在估算房地产价值时,是会考虑空置率的差异的。该方法的缺点是没有考虑运营费用的差异,因而也只用于做粗略的估价。

  净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系,通常很少直接采用净收益乘数法形式,而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。

  二、资本化率和收益乘数的求取方法,资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法,通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式(包括净收益的变化、收益年限的长短)等相同的许多类似房地产的有关资料(由这些资料可求得年收益和价格)求取。

  综合资本化率(Ro)还可以通过净收益率(NIR)与有效毛收入乘数(EGIM)之比、资本化率与报酬率的关系(见后面资本化率与报酬率的区别和关系”)及投资组合技术求取。通过净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为:

  综合资本化率=净收益率/有效毛收入乘数

三、资本化率与报酬率的区别和关系,资本化率R和报酬率Y都是将房地产的净收益转换为价值的比率,但两者是有很大区别的。资本化率是在直接资本化法中采用的,是直接将房地产的净收益转换为价值的比率;报酬率是在报酬资本化法中采用的,是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率。资本化率是房地产某一年的净收益与房地产价值的比率(通常用未来第一年的净收益除以价值来计算),仅仅表示从净收益到价值的比率,并不明确地表示获利能力;报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益,以求得未来各期净收益现值的比率。在报酬资本化法中,如果净收益流模式不同,具体的计算公式就有所不同。例

如,在净收益每年不变且持续无限年的情况下,报酬资本化法的公式为:

  V=A/Y 其中      资本化率R=Y

  在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下,报酬资本化法的公式为:

  V=A/Y*[1/(1+Y)n    资本化率R=Y/[1-1/(1+Y)n]

  在净收益每年按一定比率递增且持续无限年的情况下,报酬资本化法的公式为:

  V=A/(Y-G)          资本化率R=Y-G

  在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下,报酬资本化法的公式为:

  V=A/{Y-△*Y/[(1+Y)t-1]} 资本化率R= Y-△*Y/[(1+Y)t-1]

  由以上公式可知,报酬率与净收益本身的变化、与获得净收益的期限的长短等无直接关系。而资本化率与净收益本身的变化,与获得净收益期限的长短等有直接关系。

  四、直接资本化法与报酬资本化法的比较

  1、直接资本化法的优缺点,直接资本化法的优点是:不需要预测未来许多年的净收益,通常只需要测算来来第一年的收益;②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系,能较好地反映市场的实际情况;③计算过程较为简单。但由于直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化,所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数,对可比实例的依赖很强。例如,要求选取的类似房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同,否则估价结果会有误。

  2、报酬资本化法的优缺点,报酬资本化法的优点是:指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和,这既是预期原理最形象的表述,又考虑到了资金的时间价值,逻辑严密,有很强的理论基础;②每期的净收益或现金流量都是明确的,直观且容易被理解;③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的,所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率,而通过其他具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率。但由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益,从而较多地依赖于估价人员的主观判断,并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。

  当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时,直接资本化法会是相当可靠的。当市场可比信息缺乏时,报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值,因为估价人员可以通过投资者在有同等风险的投资上要求的报酬率来确定估价对象的报酬率。

  第六节 投资组合和剩余技术

  在收益法中,报酬率和资本化率都可以从房地产的物理构成(土地与建筑物)或资金构成(抵押贷款与自有资金)中求出各构成部分的报酬率和资本化率,或将其报酬率和资本化率运用到各构成部分上以测算其价值。

  一、投资组合技术,主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合两种。

  1、土地与建筑物的组合,综合资本化率是求取房地价值时应采用的资本化率。土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。建筑物资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率。综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率三者虽然有严格区分,但又是相互联系的。如果能从可比实例房地产中求出其中两种资本化率,便可利用下列公式求出另外一种资本化率,综合资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率三者的关系。其公式如下:

  Ro=L×RL +B×RB式中 L——土地价值占房地价值的比率;B——建筑物价值占房地价值的比率,L+B=100%

  2、抵押贷款与自有资金的组合,房地产市场与金融市场紧密联系的现代社会,购买房地产的资金通常由两部分构成:一部分为抵押贷款,另一部分为自有资金。由于抵押贷款通常是分期偿还的,所以抵押贷款与自有资金的组合通常不是利用抵押贷款利率和自有资金报酬率来求取房地产的报酬率,而是利用抵押贷款常数和自有资金资本化率来求取综合资本化率,具体是综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数,即: Ro=M*RM+(1-M)*RE 式中 Ro——综合资本化率;M——贷款价值比率,即抵押贷款金额占房地产价值的比率,一般介于60%90%之间;RM——抵押贷款常数:RE——自有资金资本化率。抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数,它是每年的偿还额(还本付息额)与抵押贷款金额(抵押贷款本金)的比率。如果抵押贷款是按月偿还的,则年抵押贷款常数是将每月的偿还额乘似12,然后除以抵押贷款金额;或者将月抵押贷款常数(每月的偿还额与抵押贷款金额的比率)乘以12。在分期等额本息偿还贷款的情况下,抵押贷款常数的计算公式为:RM=YM+YM/[(1+YM)n-1],其实就是年还款等额/抵押贷款金额。自有资金资本化率是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额(税前现金流量)与自有资金额的比率,通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率,可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额而得到。综合资本化率必须同时满足贷款者对抵押贷款常数的要求和自有资金投资者对税前现金流量的要求。

  二、剩余技术是当已知整个房地产的净收益、其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率或报酬率时,从整个房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益,求出归属于另一构成部分的净收益,再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率折现,得出房地产中未知构成部分的价值的方法。此外,把求得的未知构成部分的价值加上已知构成部分的价值还可得到整个房地产的价值。剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术,另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。

1、土地剩余技术,土地剩余技术是土地与地上建筑物共同产生收益,但如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得建筑物的价值时,则可利用收益法公式求得归属于建筑物的净收益,然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益,得到归属于土地的净收益,再除以土地资本化率或选用土地报酬率折现,即可求得土地的价值。直接资本化法的土地剩余技术公式:

土地价值=(房地产净收益-建筑物价值*建筑物资本化率)/土地资本化率,报酬资本化法的土地剩余技术公式:

  土地剩余技术在土地难以采用其他估价方法估价时,是有效的方法。例如,城市商业区内的土地,有时没有可参照的土地交易实例,难以采用市场法估价,成本法往往也不适用,但存在着大量的房屋出租、商业经营行为,此时可以采用土地剩余技术估价。另外,在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时,虽然采用市场法可求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值,但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少,市场法通常难以解决,这时如果运用土地剩余技术便可以求得。

  2、建筑物剩余技术与土地的剩余技术类似,建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。此外,它还可用来测算建筑物的折旧。将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。

  3、自有资金剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。它是先根据从市场上得到的抵押贷款条件(包括贷款金额、贷款利率、贷款期限等)计算出年还本付息额,再把它从净收益中扣除,得到自有资金权益的剩余收益,然后除以自有资金资本化率就可以得到自有资金权益价值。自有资金剩余技术的计算公式为:

  自有资金权益价值=(房地产净收益-抵押贷款金额*抵押贷款常数)/自有资金资本化率

  4、抵押贷款剩余技术是已知自有资金数量求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。它是从净收益中减去在自有资金资本化率下能满足自有资金的收益,得到属于抵押贷款部分的收益,然后除以抵押贷款常数得到抵押贷款金额或价值。抵押贷款剩余技术的计算公式为:

  抵押贷款金额=(房地产净收益-自有资金权益价值*自有资金资本化率)/抵押贷款常数

  抵押贷款剩余技术假设投资者愿意投在房地产上的自有资金数量已确定,并且假设投资者需要从房地产中得到特定的自有资金资本化率也已确定,而贷款金额则取决于可作为抵押贷款偿还额的剩余现金流量和抵押贷款常数。

  在正常情况下,抵押贷款剩余技术不适用于对已设定其他特定抵押的房地产进行估价,因为这时剩余的现金流量不完全归自有资金投资者所有,它还必须先偿还原有抵押贷款的债务。

  名义净收益与名义报酬率或名义资本化率相匹配,实际净收益与实际报酬率或实际资本化率相匹配,税前净收益与税前报酬率或税前资本化率相匹配,税后净收益与税后报酬率或税后资本化率相匹配,自有资金净收益与自有资金报酬率或自有资金资本化率相匹配,等等。


  第七章 假设开发法 

第一节 假设开发法概述

  一、假设开发法的含义,假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法,是将预测的估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。假设开发法的本质与收益法相同,是以房地产的未来收益(具体为开发完成后的价值减去开发建设的必要支出和应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。

  二、假设开发法的理论依据,假设开发法的理论依据与收益法相同,是预期原理。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法。两者的主要区别是:成本法中的土地价值为已知,需要求取的是开发完成后的房地产价值;假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到,需要求取的是土地价值。假设开发法更深的理论依据,类似于地租原理,只不过地租是每年的租金剩余,假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。

  三、假设开发法适用的估价对象和条件,假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建,如果是重建就属于毛地的范畴)。对于城市规划尚未正式明确的待开发房地产,难以采用假设开发法,因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下,价值就无法确定。在这种情况下仍要估价的可以听取规则部门或专家意见或参照周边土地的城市规则设计条件等方式。推测其最可能的城市规则设计条件,然后具此估价,但必须在报告中作出特别提示,将最可能的城市规则设计条件作为估价的假设和限制条件,并说明其对估价结果的影响。

  运用假设开发法估价结果的可靠程度,关键取决于①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正确判断了房地产的最佳开发方式②是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确判断了开发完成后的房地产价值。当估价对象具有潜在的开发价值时,假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。

  运用假设开发法估价的效果如何,除了取决于对假设开发法本身掌握得如何,还要求有一个良好的社会经济环境,包括:①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规;②要有一个明朗、开放及长远的房地产政策,包括要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库,包括要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单和目录。

  假设开发法除了用于房地产估价外,还可以用于房地产开发项目投资分析,房地产开发项目投资分析的目的,是为了给房地产投资者的投资决策,提供依据,假设开发法可以提供的数据有:测算待开发房地产的最高价格;测算开发项目的预期利润;测算开发中可能出现的最高费用。

  第二节 假设开发法的基本公式

  一、假设开发法最基本的公式:

  待开发房地产的价值

  如果是已经完成工作及相应的支出和利润,则它们已被包含在估价对象的价值内,不应作为扣除项目。

  运用上述公式估价,一是要把握待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况,二是要把握开发完成后的房地产的经营方式。有出售、出租和营业。

  开发方式有7种:生地开发为熟地,生地开发为房地产,毛地开发为熟地,毛地开发为房地产,熟地开发为房地产,在建工程续建成房屋,将旧的房地产装饰装修成新的房地产。

  二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式

  1、求生地价值的公式

  (1)在生地上进行房屋建设的公式:生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得生地的税费

  (2)适用于将生地开发成熟地的公式:生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-取得生地的税费

  2、求毛地价值、熟地价值、在建工程价值、旧的房地产价值的公式,与上述公式类似。

  三、按开发完成后的房地产的经营方式细化的公式

  1、适用于开发完成启出售的公式: V=Vp-C

  式中 V——待开发房地产的价值;Vp——用市场法测算的开发完成后的房地产价值;

  C——后续开发建设的必要支出和应得利润。

  2、适用于开发完成后出租、营业的公式 V=VR-C

  式中 VR ——用收益法测算的开发完成后的房地产价值。

第三节 现金流量折现法和传统方法 

一、现金流量折现法和传统方法的定义,房地产开发具有周期长的特点,其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同,特别是大型的房地产开发项目。因此,运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值可有如下两种不同的方式:①采用折现的方式,这种方式的假设开发法称为现金流量折现法;②采用计算利息的方式,这种方式下的假设开发法称为传统方法。

  二、现金流量折现法与传统方法的区别:(1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算,在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的,即它们基本上是静止在估价作业期时的数额;而在现金流量折现法中,是模拟开发过程,预测他们在未来发生时所发生的数额,即要进行现金流量预测。(2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,但要计算利息,计息期通常到开发完成时止,即既不考虑预售,也不考虑延迟销售;而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同,即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上),然后再相加减。(3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。所以,现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率),又包含风险收益部分(利润率)。

  三、现金流量折现法和传统方法的优缺点,从理论上讲,现金流量折现法测算的结果比较精确,但比较复杂;传统方法测算的结果比较粗略,但相对要简单些。就它们的精确与粗略而言,在现实中可能不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”,具体需要做到下列3点:①开发经营期究竟多长要估计准确;②各项支出、收入在何时发生要估计准确;③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际,准确地预测是十分困难的。尽管如此,估价中宜采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。

  第四节 假设开发法计算中各项的求取

  一、后续开发经营期,开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期,即估价时点,终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。开发期起点与开发经营期的起点相同,终点是开发完成后的房地产竣工完成的日期。经营期由于开发完成后的房地产的经营方式而具体化,对于出售有销售期,对于出租和营业的有运营期。销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。销售未来开发完成的房地产,即预售。在有预售的情况下,销售期与开发期有重合。运营期的起点通常是开发完成后的房地产竣工验收完成的日期,终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。在有延迟销售的情况下,销售期与运营期有重合。

  估算开发经营期宜先将其分解为各个构成部分,然后分别估算各个构成部分,再将各个构成部分连接起来。开发期的估算相对较容易,但其中前期的估算要相对困难一些,建造期一般能较准确地估算。经营期特别是销售期通常难以准确估算,因为在估算时要考虑未来房地产市场的景气状况。估算开发期的核心是抓住待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况这两头,然后估计将待开发房地产的状况开发建设成完成后的房地产状况所必要的时间。具体的估算方法有:一是根据往后需要的各项工作所需要的正常时间来直接估算开发期,二是采用类似于市场法的方法,通过类似房地产已发生的开发期的比较修正和调整,先分别求取开发完成后的房地产的开发期和待开发房地产的开发期,然后将开发完成后的房地产开发期减去待开发房地产的开发期,再加上的重新接手时间,就得到了开发期。

  二、开发完成后的房地产价值是指开发完成时的房地产状况所对应的市场价值。该市场价值所对应的日期,通常也是开发完成时的日期,而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期(但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外)。

  开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产,通常是采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势,或采用市场法与长期趋势法相结合,即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。比较的单位通常是单价而非总价(同市场法中建立价格可比基础的要求)。

  对于出租和营业的房地产,如写字楼、商店、旅馆、餐馆,预测其开发完成后的价值,可以先预测其租赁或经营收益,再采用收益法将该收益转换为价值。收益法就不是一种独立的方法,而被包含在假设开发法中,成为了假设开发法的一个部分。

  三、后续开发建设的必要支出和应得利润主要有:后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费。测算的方法也与成本法中的相同,所不同的是①它们本质上应是预测的未来发生时的值,而不是估价时点时的值②它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成后的必要支出和应得利润,而不包括取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润。

  投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要预测。应计息的项目包括:①未知、需要求取的待开发房地产的价值;②取得等开发房地产的税费;③后续开发成本、管理费用、销售费用。销售税费和开发利润一般不计息。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是开发期结束的时点。一般不考虑预售和延迟销售的情况。未知、需要求取的待开发房地产的价值一般是在估价时点时一次性付清。而其他不是集中在一个时点发生,而是在一段时间内连续发生,通常认为是均匀发生的。



第八章 长期趋势法 

第一节 长期趋势法概述

  一、长期趋势法的含义,长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法,特别是时间序列分析和回归分析,来推测、判断房地产的未来价格作出的方法。

  二、长期趋势法的理论依据,房地产价格通常有上下波动,在短期内难以看出其变动规律和发展趋势,但从长期来看,会显现出一定的变动规律和发展趋势。因此,当需要评估(通常是预测)某宗(或某类)房地产的价格时,可以搜集该宗(或该类)房地产过去较长时期的价格资料,并按照时间的先后顺序将其编排成时间序列,从而找出该宗(或该类)房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势,然后进行外延或类推,这样就可以作出对该宗(或该类)房地产的价格在估价时点(通常为未来)比较肯定的推测和科学的判断,即评估出了该宗(或该类)房地产的价格。

  三、长期趋势法适用的对象和条件,长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产,适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料,而且所拥有的历史价格资料要真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料,作出的推测、判断就越准确、可信。

  四、长期趋势法的操作步骤分为下列4个步骤进行:①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料,并进行检查、鉴别,以保证其真实、可靠;②整理上述搜集到的历史价格资料,将其化为同一标准,并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列,画出时间序列图;③观察、分析这个时间序列,根据其特征选择适当、具体的长期趋势法,找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律,得出一定的模式(或数学模型);④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。具体的长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。

  第二节 数学曲线拟合法

  数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。最简单、最常用的是直线趋势法。以y表示各期的房地产价格,X表示时间,则X为自变量,Y为因变量,Y依X而变。所以,房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述:y=a+bX,根据最小二乘法:a=(∑y-b*∑X)/N,b=(N*∑XY-∑X*∑y)/[N*∑X2-(∑X)2],设X=0,则a=∑y/N, b=∑XY/∑X2

  第三节 平均增减量法

  如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同,可以用最简便的平均增减量法进行预测。其计算公式如下:Vi=Po十dXi,d=[(P1-Po)+(P2-P1)+(Pi-Pi-1)+…+(Pn-Pn-1)]/n =(Pn-P0)/n。运用平均增减量法进行估价的条件是,房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,且各期上升或下降的数额大致接近,否则就不适宜采用这种方法。由于越接近估价时点的增减量对估价更为重要,因此,对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量,则更能使评估价值接近或符合实际。至于在估价时究竟应采用哪种权数予以加权,一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势,以及估价人员的经验来判断确定。

  第四节 平均发展速度法

  如果房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同,就可以计算其逐期发展速度的平均数,即平均发展速度,据此推算各期的趋势值。计算公式如下: Vi=P0×ti

  t=(P1/P0×P2/P1×P3/P2…×Pi/Pi-1×…×Pn/Pn-1)1/n=(Pn/P0)1/n式中 t——平均发展速度。

  运用平均发展速度法进行估价的条件是,房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,且各期上升或下降的幅度大致接近,否则就不适宜采用这种方法。与平均增减量法类似,由于越接近估价时点的发展速度对估价越重要,因此,对过去各期的发展速度如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均发展速度,则更能使评估价值接近或符合实际。至于在估价时究竟应采用哪种权数予以加权,一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势,以及估价人员的经验来判断确定。

  第五节 移动平均法

  移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀,即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数,形成一个新的派生平均价格的时间序列,借以消除价格短期波动的影响,显现出价格变动的基本发展趋势。在运用移动平均法时,一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。在实际运用中,移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。

  简单移动平均法,在计算移动平均数时,每次应采用几个月来计算,需要根据时间序列的序数和变动周期来决定。如果序数多,变动周期长,则可以采用每6个月甚至每12个月来计算;反之,可以采用每2个月或每5个月来计算。



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